樓市政策暖風(fēng)能否吹暖鋼市?

2015-04-20 09:02:13來(lái)源：作者：

今年以來(lái)，樓市利好政策頻出。3月初央行啟動(dòng)了3個(gè)月內(nèi)的第二次降息，而3月末，央行等部委出臺(tái)“3·30政策”，進(jìn)一步放寬居民購(gòu)房條件，給房地產(chǎn)行業(yè)注入了一針興奮劑。政策春風(fēng)下，一直處于寒冬的樓市恢復(fù)了些許暖意。特別是“3.30”新政后，全國(guó)各地樓市出現(xiàn)不同程度的回暖跡象。隨著政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，樓市二季度有看點(diǎn)。

一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)糟糕下行態(tài)勢(shì)未逆轉(zhuǎn)

近日股市一路高歌猛進(jìn)，而此時(shí)樓市出現(xiàn)大手筆的新政，再次讓人們開始糾結(jié)于是炒股還是買房的問(wèn)題。不過(guò)與火爆的樓市相比，樓市的表現(xiàn)卻有些黯然。

一季度房地產(chǎn)五大關(guān)鍵指標(biāo)均表現(xiàn)不濟(jì)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，房地產(chǎn)投資增速跌破10%，至近六年新低，連續(xù)15個(gè)月放緩;房屋新開工面積降幅擴(kuò)大，商品房待售面積持續(xù)增加;商品房銷售面積和銷售額繼續(xù)下降，但降幅大幅度收窄。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次跌破10%。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-2月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，去年同期為16.8%。分區(qū)域來(lái)看，東、西部增速持續(xù)回落，且降幅較上月有所擴(kuò)大，中部投資增速提高。

雖然受政策影響，樓市發(fā)展環(huán)境較好，不過(guò)近期股市的火爆，吸引很多資金流入股市，這就使得包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的部分資金被抽走。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金依然緊張。一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元，同比下降2.9%，1-2月份為增長(zhǎng)1.6%。3月當(dāng)月同比下降16%。到位資金來(lái)源是房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，或預(yù)示著未來(lái)投資增速還將在低位徘徊。

企業(yè)開工意愿不強(qiáng)，拿地積極性不高。數(shù)據(jù)顯示，一季度房屋新開工面積23724萬(wàn)平方米，下降18.4%，降幅擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。今年部分保障房采取貨幣化補(bǔ)貼方式安置，或預(yù)示著新開工數(shù)據(jù)未來(lái)一段時(shí)間仍將較差。而新開工面積繼續(xù)下降，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速。同時(shí)，一季度土地成交出現(xiàn)明顯的下滑跡象——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4051萬(wàn)平方米，同比下降32.4%;土地成交價(jià)款1123億元人民幣，下降27.8%。

銷售量下跌，庫(kù)存高企。一季度，商品房銷售面積18254萬(wàn)平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，住宅銷售面積下降了9.8%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.1%。政策驅(qū)動(dòng)下，銷售有所改善。

銷售量降幅收窄，不過(guò)樓市庫(kù)存量仍在持續(xù)攀升，3月末，商品房待售面積64998萬(wàn)平方米，創(chuàng)下一年以來(lái)庫(kù)存量新高，比2月末增加1076萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.6%。其中，住宅待售面積增加了639萬(wàn)平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計(jì)算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國(guó)商品房存銷比為6個(gè)月。

總體來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，市場(chǎng)仍需要去庫(kù)存。去庫(kù)存的過(guò)程將在很長(zhǎng)一段時(shí)間影響企業(yè)拿地和開工的積極性，這也使得房地產(chǎn)未來(lái)投資增速仍將維持低速。

改善型需求釋放樓市二季度有看點(diǎn)

3月開始，商品房銷售情況有所改善。政策驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)觀望情緒有所轉(zhuǎn)變。3月30日央行發(fā)布通知，將二套普通住房商業(yè)貸款首付比例調(diào)低至40%;將住房公積金貸款購(gòu)買首套普通住房的最低首付比例調(diào)低至20%。新政降低首付比例將直接推動(dòng)首次置業(yè)和改善性需求兩類自住型購(gòu)房者入場(chǎng)購(gòu)房。同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局也發(fā)布通知，規(guī)定個(gè)人出售購(gòu)買不足2年的住房，全額征收營(yíng)業(yè)稅，而免征住房營(yíng)業(yè)稅的年限由5年降為2年，交易成本的下降也將刺激一部分投資需求入場(chǎng)。

“3.30樓市新政”出臺(tái)后，浙江、珠海、遼寧、深圳、上海、南京等多個(gè)地方出臺(tái)包括公積金政策在內(nèi)的樓市地方版新政(見附錄)：降低公積金貸款比例或者提高公積金貸款額度，釋放出明顯的鼓勵(lì)剛需入市信號(hào)。4月10日，國(guó)務(wù)院還發(fā)布關(guān)于落實(shí)《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)工作部門分工的意見，其中提到“15部委負(fù)責(zé)促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

政策引導(dǎo)剛需入市，帶動(dòng)樓市成交量上漲。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，3月30日至4月5日的一周時(shí)間內(nèi)，38個(gè)城市商品住宅成交面積與去年同期相比整體上漲19.5%，其中29個(gè)城市同比上漲。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，全國(guó)監(jiān)測(cè)的一二線30多個(gè)城市二手房銷售量同比增長(zhǎng)了130%，其中，深圳量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格同比上漲了2%-3%;上海成交量上漲了100%，價(jià)格上漲在1%-2%左右;北京地區(qū)成交量上漲了70%，日成交量在六七百套。

短期來(lái)看，一系列地產(chǎn)信貸政策方面的放松，將有效推進(jìn)樓市銷售的復(fù)蘇，二季度同比轉(zhuǎn)正概率也由此加大。長(zhǎng)期來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，一季度GDP增速為7%，創(chuàng)2009年以來(lái)新低。其中房地產(chǎn)投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累明顯。為保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)的中高速增長(zhǎng)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)及樓市仍可有還有一系列利好政策出臺(tái)，利好樓市銷售，達(dá)到去庫(kù)存的目的，進(jìn)而促進(jìn)投資的進(jìn)一步釋放。

樓市政策暖風(fēng)能否吹暖鋼市?

房地產(chǎn)是鋼鐵行業(yè)最大的下游需求行業(yè)，除直接影響到建筑所需的建筑鋼材、板材、管材等外，也會(huì)影響到家電、汽車等鋼鐵下游市場(chǎng)的表現(xiàn)。

一季度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，房地產(chǎn)等下游需求不佳，加之原料鐵礦石價(jià)格節(jié)節(jié)下行，焦炭?jī)r(jià)格亦不樂(lè)觀，鋼市整體表現(xiàn)偏弱。雖然3月中旬，受環(huán)保因素推動(dòng)，鋼價(jià)有過(guò)一輪反彈，但未獲得需求面的有效支撐，此輪反彈極為短暫。

樓市政策暖風(fēng)頻吹，銷售情況也將逐漸好轉(zhuǎn)，不過(guò)鋼材市場(chǎng)短期獲益有限。政策環(huán)境下，房地產(chǎn)整體復(fù)蘇仍須時(shí)日。考慮到當(dāng)前房企仍以去庫(kù)存為主，投資意愿低迷，政策利好傳導(dǎo)至房企開發(fā)拿地、開工建設(shè)等，還有很長(zhǎng)的一段路要走，故而短期樓市政策對(duì)鋼鐵需求、鋼價(jià)都難形成明顯拉動(dòng)。加之經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)差、原料鐵礦石及焦炭不樂(lè)觀、汽車增速放緩等，鋼價(jià)短期不具備反彈條件。

不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)下行壓力下，穩(wěn)增長(zhǎng)政策會(huì)進(jìn)一步加碼。近日，李克強(qiáng)總理指出，在區(qū)間調(diào)控基礎(chǔ)上加大定向調(diào)控力度，針對(duì)新情況新問(wèn)題，用好多種政策工具，守住穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)增效益的基本盤。后期積極的的財(cái)政政策將會(huì)持續(xù)，貨幣政策方面也將趨于寬松，降息、降準(zhǔn)仍或出現(xiàn)。同時(shí)投資方面，基礎(chǔ)建設(shè)投資力度加大，有媒體報(bào)導(dǎo)，中國(guó)將加快推進(jìn)七萬(wàn)億元人民幣規(guī)模的基建項(xiàng)目，同時(shí)，水利投資額度也將大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)發(fā)力等等。一系列政策，對(duì)鋼市而言，將產(chǎn)生長(zhǎng)期利好。后期隨著政策利好的逐步累積，鋼價(jià)或在二季度后期迎來(lái)反彈可能。

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