去年初中國人民銀行創設的1000億元租賃住房貸款支持計劃至今已經推進近1年，落地情況備受關注。記者了解到，從已公布的信息看，目前已至少有4個試點城市落地專項貸款，貸款規模40余億元，這與央行創設的1000億元專項支持額度相比還有很大發展空間。不過，租賃住房支持進程有望提速。

近期央行、金融監管總局出臺了一攬子金融支持住房租賃的政策。業內人士認為，該政策具備高度的實踐性和可操作性，新政落地與1000億元租賃貸款計劃的推進均說明，在我國房地產市場供求關系發生重大變化后，住房租賃發展將迎接新一輪提速。

4城落地專項貸款41億

近期，關于“1000億元租賃住房貸款支持計劃”的討論頗多，1000億元貸款落地情況備受關注。

記者了解到，去年2月，央行創設租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津等8個城市開展試點，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。試點支持對象為國家開發銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行等7家全國性金融機構。對于符合要求的貸款，按貸款本金的100%予以資金支持。實施期為2023年2月至2024年末，按季操作。

根據央行最新公布的結構性貨幣政策工具情況表，截至2023年9月末，租賃住房貸款支持計劃尚未有投放進展。不過，記者根據公開報道不完全統計，目前，至少已經有福州、濟南、天津、青島落地了該項貸款。

其中，去年5月，國開行福建分行與福州左海集團簽署總額4.88億元的貸款合同并實現全額放款，以支持收購存量住房用于擴大保障性租賃住房供給；6月，國開行山東分行在濟南發放收購式保障性租賃住房試點專項貸款4.6億元；12月，天津市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款12.88億元落地，由國開行天津市分行發放；今年1月，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地，金額為18.5億元，由國開行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行發放，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。

不過，已落實的4個試點城市貸款總額加起來僅41億元，距離1000億元額度相差甚遠。如果按照央行創設租賃住房貸款支持計劃實施期截至去年底來看，時間接近過半，但資金投放進度卻遠未及半程，1000億元住房租賃貸款落地速度為何緩慢？

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受記者采訪時表示，租賃住房貸款支持計劃是央行提出的一個專項貸款計劃，通過以低息資金的支持，鼓勵商業銀行按照不低于3%的利率貸給房屋租賃企業，由租賃企業去收購市場上的存量房源。之所以落地進展緩慢，主要是整個2023年房價在下跌的過程中，房地產風險還在不斷釋放，市場上的租賃企業無論是國企還是民企，收購存量房源的積極性都比較低。

至于今年項目推進速度是否能加快，李宇嘉持謹慎態度。“由于當前長租公寓的盈利水平并不高，即使是3%的貸款利率對租賃企業來說也不十分劃算。”他說。

參與主體以國企和城投公司為主

從已落地貸款項目的企業參與主體類型看，記者了解到，前述4個城市的執行主體以城投公司等地方國企為主。

長江證券房地產行業首席分析師劉義指出，租賃住房貸款支持計劃試點城市的租金收益率與融資成本存在倒掛，商業原則約束下，具備正收益的整租項目不多，主要是一部分閑置非居住類項目和出險房企的縮表資產，市場化租賃企業參與的可能性不大。

據了解，8個試點城市的租金收益率在2%左右，長春略微高一點，而租賃住房貸款支持計劃中，商業銀行貸款利率原則上不超過3%，銀行“先貸后借、季度發放”，符合要求的貸款本金可100%獲得央行支持，成本利率1.75%。

國泰君安房地產行業首席分析師謝皓宇認為，若貸款利率約3%，則略高于當前租金收益率，因此，若想覆蓋資金成本需要一定的租金上漲預期。

謝皓宇預計，房產回購的對象以地方國企開發的項目為主，從而保證資金在當地運轉。相比于央企和民企的項目，回購地方國企開發的項目概率更大，因為從資金流動的角度，回購地方國企的項目，能夠讓資金用于本級城市，更有利于盤活當地的存量資產，并帶來增量資金。

對于租賃住房貸款支持計劃的政策效果，劉義認為，客觀看政策效果有兩個，一是某種程度的去庫存，二是支持租售并舉。最終效果如何，主要取決于以下幾個核心問題：庫存房源部分收購之后當地的房地產整體供需關系是否就能逆轉？商業原則下，租賃房源供應增加，后續租金會有何變化趨勢？新的均衡租賃價格之下，會如何影響當地的房價走勢？政策只是去掉了部分企業的庫存，但從“租+售”全盤去看，庫存只是發生了轉移而非真正的去化，真正的去庫存仍有賴于終端需求的企穩。當然，城投收購仍可起到一定程度的“平準”作用。

一攬子融資支持方案助力提速

與去年的租賃住房貸款支持計劃不同，今年1月，央行、金融監管總局發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》是一攬子金融支持方案，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，為各類租賃住房主體提供從投資、開發、建設到運營等各個環節的合理融資。

其中，包括向各類主體發放新建、改建長租房的開發貸，期限一般為3年，最長不超過5年；向批量購買存量閑置房用作租賃住房的企業發放團購貸，期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%；向自有產權長租房運營企業發放經營貸，期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%；改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

天風證券研報指出，此前因租賃利潤較低，銀行放貸意愿弱，或存在相關融資渠道不暢問題，對市場發展形成制約。新出臺的金融支持意見將起到規定、引領作用，有助于推動各類主體積極參與新建、改建和運營長期租賃住房，從資金端為租賃企業發展帶來實質性利好，如從流動性角度為企業減負、降低持有成本、提升可貸款額度等。

中信建投房地產行業首席分析師竺勁認為，與此前的住房租賃支持政策相比，最新出臺的金融支持意見的一大亮點在于，建立了完善的住房租賃全流程信貸支持體系，包括明確了貸款對象、期限、融資工具等具體內容，同時明確了建立住房租賃金融專項統計制度，政策具備高度的實踐性和可操作性。其中，“團體批量購房”的金融支持有望加速存量房產去化，從源頭解決保交樓的去化難點，進而推動房地產行業風險化解。

除了加強對住房租賃市場的金融支持力度，金融支持意見強調“重點支持以獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業。”竺勁認為，這體現了決策層對推動房地產新發展模式轉型的決心，也將有效推動優質存量租賃企業發展，在行業進入存量發展的新時代催生新一批的優質經營服務企業。

天風證券研報認為，金融支持租賃市場意見落地及租賃住房貸款支持計劃的推進均說明，在我國房地產市場供求關系發生重大變化后，住房租賃發展將迎接新一輪提速。（證券時報）

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