貝殼研究院2日發布的報告顯示，今年一季度，其監測的66個大中城市新房總成交面積與總成交套數分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑28.6%、30.7%，其中，一、二線城市新房成交套數同比均下滑超30%，三四線城市同比下滑17.1%。該研究院認為，這主要是因為一二線城市受疫情影響更為嚴重。

二手房方面，鏈家18城一季度二手房成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%，該季度成交量為近五年季度成交的最低水平，3月的成交量恢復至去年同期水平的63%。不過，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，隨著“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節奏會加快，預計成交量會同比增長40%。不過，下半年市場走勢與全球經濟下行風險關聯度增加，還存在不確定性。

一、二線城市新房成交套數下降超3成

貝殼研究院稱，受疫情影響，2020年一季度66座大中城市成交規模不理想，總成交面積和總成交套數分別為4247萬平方米、37萬套，累計同比分別下滑28.6%、30.7%。

分城市等級看，一線城市成交套數同比下滑39.5%，成交面積同比下滑38.4%。其中，上海和廣州下跌幅度較大，成交面積同比下降幅度均超過40%，北京成交面積同比下滑36%。深圳成交量保持低位水平，一季度受疫情影響較小，成交面積同比增長了2%。

該研究院認為，長期來看，一線城市需求量仍在，疫情后下跌幅度較大的一線城市將出現一定程度的反彈。

一季度，二線城市成交套數同比下滑34.9%，成交面積同比下滑31.7%。不過，也有城市在疫情中表現出較好的市場應變力，如南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長，一季度分別增長6%和11%，其中南京成交量在二線城市中排名第五，表現搶眼。杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小，僅5%，總體保持穩定。

上述研究院稱，杭州是全國首個從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市，有效應對線下銷售停滯問題。南京房管局則早在2月20日就提出房地產線下銷售恢復開放，在全國房地產市場“冰封”的情況下，搶占了市場先機。

“一二線城市下滑幅度較大，主要受疫情嚴重程度影響，預計市場進入恢復期后，一二線城市也將進入快速增長階段，重新成為市場上漲的主要拉動力量。”該研究院分析稱。

在各城市層級中，三四線城市受疫情的影響最小，一季度，三四線城市新房成交套數同比下滑17.1%，成交面積同比下滑15.6%。

3月二手房成交量恢復至去年同期六成

貝殼研究院2日的另一份報告顯示，在其監測的18個重要城市中，一季度鏈家二手房成交量(即成交套數)環比減少39.2%，同比減少44.6%，該季度成交量為近五年季度成交的最低水平。

不過，該研究院也說：“隨著全國疫情防控形勢穩定，3月市場成交快速修復，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月成交量增長41.8%，目前成交量已恢復至去年3月水平的63%。市場呈現明顯的“V”形走勢，表明我國房地產市場具有較強的韌性。”

據了解，鏈家重點18城包括北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都。

一季度二手房市場快速復蘇，呈現出三個特點。一是，復蘇力度南強北弱，長三角地區復蘇力度最強，京津冀最弱。京津冀地區(代表城市為北京、天津、廊坊)的恢復程度弱于其他地區，3月成交量大約為去年12月水平的62%，相當于去年同期水平的40%。

二是剛需先行。隨著復工復產穩步推進，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。

三是量增價穩，市場反彈并未推高價格。3月重點17城中有14個城市價格均價較1月和2月成交均價下跌。該研究院稱，市場反彈但是并未推高價格的原因在于目前的交易是低位反彈，整體來看絕對水平依舊較低，還沒有到達能讓價格明顯上漲的量級。且整體供需矛盾依舊較為緩和，大部分城市的業主調價中漲價占比不足30%，買方的市場地位高。

對于未來，貝殼研究院預計，二季度二手房市場將繼續復蘇，但長期存在不確定性。數據顯示，3月18城鏈家二手房市場的新增房源量與新增客源量均出現快速回升，其中新增客源量環比增加53.2%，同比增加96.2%，達到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。

同時，“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善需求釋放節奏會加快。疫情發生以來，新增掛牌房源中90平以下、小居室房源占比明顯提升，而帶看層面上，大戶型、次新房的帶看占比上升。疫情還使得客戶對于通風防疫條件更好的板樓偏好增強。

分區域看，預計二季度市場復蘇力度為“長三角>二線省會城市>珠三角>京津冀”。

貝殼研究院最后認為，在房地產調控政策保持穩定、國內經濟得到恢復的情況下，二季度后會有一定低迷，到10月份以后會開始活躍。但是，由于全球經濟受疫情影響存在嚴重的衰退風險，國內房地產市場也面臨企業和居民端杠桿率較高、疫情導致收入不穩定甚至失業等收入效應的挑戰。

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