深入觀察分析當前住宅市場運行狀況，特別是在上半年住宅成交回暖過程中，市場運行出現新的特征，主要表現在：

　　一是新房交易整體低迷而二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過程中，新房和二手房市場走勢截然不同。以北京為例，據中介機構統計，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合計成交套數較上年同期下降11%，創下歷史同期新低。而二手房市場卻“量增價穩”，成交套數約為新房成交套數的3倍，同比增長88.6%。隨著二手房在市場交易結構中比重快速上升，新房去庫存將會受到明顯干擾，也將影響到未來房地產市場供求關系格局。

　　二是住宅成交回暖而房地產開發投資意愿下降。今年上半年全國商品房銷售面積增速持續回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產開發投資增速由年初增長10.5%持續回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產開發企業對住宅市場前景預期還未完全恢復到市場調整之前。

　　三是住宅交易活躍而商業地產運行低迷。隨著互聯網+對商業零售模式的沖擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業零售份額日益受到擠壓，已經呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業地產過剩風險開始顯現。據中介機構統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線城市北京，今年前5個月，北京市商品房銷售面積同比下降5.8%，而住宅銷售面積同比增長8.9%，反映出商業地產滯銷風險，值得高度關注。

　　當前我國房地產市場出現新運行特征，與人口結構趨勢性拐點和老齡化加快密切相關。據機構研究，我國購房主力人口將于今年達到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。而老齡化進程加快將引發住宅空置問題。老齡化程度較高的日本，已經備受住宅空置困擾，2013年其空置住宅占全國住宅總數的13.5%，創當時統計調查以來歷史最高紀錄。同時，當前我國住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。我國普通家庭住宅不動產財富比重過高，財富流動性存在明顯不足，也客觀上減弱了新增住宅消費后勁。

　　綜合各方面情況看，我國房地產業數量型增長模式運行空間日益狹小。若致力于新房建設，增加建筑面積，將面臨較大的去庫存難題。我國房地產業經營需要從數量擴張轉向品質提升，走一條質量發展之路。而挖掘存量住宅改善市場，提升新建住宅品質，將給予房地產市場新的增長動力，同時也能釋放居民消費需求，擴大內需，支持宏觀經濟穩定增長。

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