今年以來全國房地產形勢不太理想，差于之前預期。據國家統計局數據顯示，2024年1-2月全國房地產開發投資同比下降9%，其中住宅投資下降9.7%；同期全國新建商品房銷售面積同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。

房地產行業鏈條長、涉及面廣，事關經濟社會發展大局，同時還是中國鋼材消費的重要領域，估算目前房地產行業所消耗的鋼材約占國內粗鋼產量兩成以上。全國房地產投資與商品房銷售面積較多下降，不僅形成今年鋼材消費重大拖累，而且還會沖擊許多相關重要行業，削弱國內需求，最終影響全年5%經濟增長目標的實現。為此，近期國務院總理主持召開國務院常務會議，聽取關于優化房地產政策促進房地產市場平穩健康發展有關情況的匯報。會議指出，要進一步優化房地產政策，持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展。

根據上述國務院常務會議精神，預計年內全國房地產優化政策還會進一步加碼。其加碼將主要圍繞三個方面展開：

一是繼續減少和取消住房限購措施。自去年以來，全國各地已經出臺了一些房地產購買限制，但目前來看，已實施的松綁政策效果不足，還需要加大松綁力度。預計松綁城市范圍將從去年的主要聚焦于二三線城市，向北京、上海等一線城市擴展。其松動力度將由有限放寬轉為取消所有限制，至少在一些二線城市和中心城市有望全面取消限制性政策，一線城市非核心區域的限購措施也有望取消。總之，在國務院常務會議進一步優化房地產政策的明確要求下，預計全國各地都會加大房地產優化政策力度。有觀點認為二季度將會迎來全國房地產政策放松潮。

二是繼續降低購房成本。現階段購房成本主要體現在購房首付比例和房貸利率上。經過去年全國各級政府與主管部門努力，購房首付與貸款利率都有了一些下降。即便如此，今年2月新發放居民房貸利率為3.86%，仍處較高水平。由此預期今后全國許多城市在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面，都還有操作空間。不僅如此，美聯儲近期所釋放的年內降息3次預期，也使得國內房貸利率繼續下降，提供了友好的外部環境。

三是充分滿足房企的合理融資需求。2024年政府工作報告，明確提出對不同所有制房地產企業合理融資需求，要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。從國務院常務會議的部署來看，短期內房地產融資協調機制有望在全國所有城市實現全覆蓋，會有更多房地產項目進入“白名單”，房企開發貸發放速度會明顯加快。據有關資料，目前全國各省市已經開始建立房地產融資協調機制，短期內審批放款達到了2000億元。同時國有四大行對接的房地產項目更是達到了1.33萬個。所有這些，都顯示了年內房地產的融資環境會有很大改善，這將直接緩解房企流動性壓力，促進房地產開發投資。

值得注意的是，在今年前2個月房地產市場和房地產開發投資偏冷的同時，也出現了一些積極信號。統計數據顯示，雖然2024年前2個月全國房地產開發投資同比下降9%，但降幅卻比上年全年降幅收窄了0.6個百分點。這是房地產開發投資降幅連續一年擴大后首次轉為收窄。有觀點認為這顯示了開發投資萎縮的狀態開始得到遏制，是供給端企穩的積極信號。另外根據有關機構統計，近期杭州、北京土拍市場熱度升溫，全國300城溢價率上升。今年1-2月，排名前100的房企拿地總金額同比增長約30%。貝殼研究院二手房市場監測數據也顯示，2024年春節過后，貝殼重點50城市二手房成交量持續向上修復。由于去年特殊的高基數，今年1-2月份二手房交易量在比去年同期減少的同時，卻比2022年同期明顯增加28.5％。

據此可以判斷，隨著今后房地產優化政策的加碼，各項新的支持政策及時出臺落實，預計年內尤其是下半年全國房地產投資下行趨勢有望企穩回升，從而推動房地產“鋼需”形勢逐步改善。

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