關于支持推進城市更新工作的若干措施

（征求意見稿）

為深入貫徹黨的二十大精神，全面落實《安徽省人民政府辦公廳印發關于實施城市更新行動推動城市高質量發展實施方案的通知》（皖政辦〔2021〕13號）要求，深入實施城市更新行動，轉變城市發展方式，完善城市功能，提升城市品質，增強城市活力，結合我省實際，制定如下措施。

一、創新更新實施路徑

1.堅持體檢先行。各市、縣（市）要定期開展城市體檢評估工作，精準查找群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題。體檢評估結果反映的問題和需求，作為更新單元詳細規劃和地塊詳細規劃編制、動態維護與修改的重要參考，作為實施城市更新行動計劃的重要依據。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源廳；市縣人民政府組織落實。以下均需市縣人民政府負責，不再列出）

2.科學編制詳細規劃。依據市縣國土空間總體規劃確定的工作目標和劃定的城市更新單元，運用城市體檢成果，編制城市更新單元詳細規劃和地塊詳細規劃。更新單元詳細規劃要分解落實總體規劃相關要求，明確更新規劃單元的發展定位、主導功能和建筑規模總量，優化功能結構、空間布局，完善道路交通，提出有關公共服務設施和市政基礎設施配置以及空間尺度、城市風貌等底線管控和特色引導要求；更新地塊詳細規劃要在權屬人更新意愿調查的基礎上，明確土地用途、開發建設強度、各類配套設施等內容和要求，為城市更新項目出具規劃條件、開展規劃許可、編制工程設計方案及建設提供依據。（責任單位：省自然資源廳）

3.制定城市更新實施方案。城市更新實施主管部門應當依據詳細規劃編制城市更新實施方案，實施方案包括年度計劃、項目開發、土地供應、資金統籌以及建設、管理、運營要求等內容。（責任單位：省住房城鄉建設廳）

4.創新市場化實施主體。鼓勵成立城市更新實施主體，發揮政府平臺作用，通過合資組建項目公司、轉讓股權等方式，引入社會力量參與城市更新項目的籌融資、還建房籌措、征收補償、招商引資、建設、管理和運營等工作。（責任單位：省住房城鄉建設廳；省國資委等部門配合）

5.推廣一體化實施模式。推廣以設計為龍頭的EPC（設計—采購—施工）總承包模式，實施“帶方案招標+全過程跟蹤審計+標后評估”，強化“全過程設計陪伴”，提倡前期策劃咨詢、融資以及后期的運營主體提前介入，確保各環節有效銜接、深度融合。（責任單位：省住房城鄉建設廳；省發展改革委等部門配合）

二、優化規劃管控要求

6.合理確定管控指標。城市更新中不得破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區保護規劃控高要求。在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現行標準和規范的情形，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新，并鼓勵對現行規劃技術規范進行適應性優化完善。（責任單位：省自然資源廳）

7.核定優化容積率。以加強保障民生和激勵公益貢獻為導向核定容積率，為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建設規模可不受規劃容積率指標的制約。為滿足安全、環保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規劃容積率。在規劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足。歷史文化保護和特色風貌塑造類更新項目，經認定為確需保護保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對周邊不產生負面影響的前提下，其新增建筑規模可不計入容積率。城市更新涉及突破詳細規劃強制性管控要求的，應依法修改詳細規劃。（責任單位：省自然資源廳）

8.綜合統籌建筑容量。以保護文化遺產、歷史風貌、山水格局和優化布局為導向，在符合詳細規劃的前提下，鼓勵各地探索規劃建筑量跨片區（單元）進行統籌及異地等價值轉移的政策和機制。在歷史文化街區內，因歷史風貌保護等原因，在老舊房屋改造提升項目地塊內難以增加容積率等規劃指標或為城市更新項目額外提供公共綠地、廣場的項目，經市（縣）人民政府同意，可在同一項目實施主體具體實施的各類更新改造項目范圍內，按照資金統籌平衡的原則，實行異地容積率轉移，實現整體平衡。（責任單位：省自然資源廳）

9.允許存量建筑用途轉換與使用功能兼容。在符合規劃和管控要求的前提下，存量建筑經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施；公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業服務業類建筑用途之間可以相互轉換；工業以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。（責任單位：省自然資源廳）

三、完善項目流程

10.加強項目管理。更新改造項目應納入城市更新項目庫統籌管理，享受城市更新支持政策。具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣（市、區）分級編制城市更新項目年度計劃，建立進入、退出機制，實施動態管理。強化項目策劃、實施、驗收、運營等全過程全生命周期管理，對階段成效進行評估，及時糾偏糾錯，預防化解風險。建立完善物業權利人、利害關系人參與、規劃設計專業人員指導制度。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省發展改革委）

11.提高審批效率。城市更新項目涉及建設的，應依法依規辦理規劃許可、施工許可等相關手續。各地按照工程建設項目審批制度改革要求，建立城市更新項目快速審批流程。對列入年度計劃的項目，提前統籌協調相關部門和市政公用單位提出項目策劃意見和規劃建設條件，確定審批服務事項清單、審批流程圖。各相關審批部門要通過打包審批、并聯審批、聯合審查、告知承諾、容缺受理、壓減程序、簡化手續、聯合驗收、幫辦服務等方式，提高審批效率。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設計簡單、建設體量小的微更新、微改造項目建設工程規劃許可、施工許可的豁免清單。（責任單位：省住房城鄉建設廳；省發展改革委、省自然資源廳等部門配合）

12.豐富土地供應方式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應前，依據國土空間詳細規劃及土地使用標準核提規劃條件，審查建設工程設計方案，按程序納入供地方案，實施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項目嚴格執行出讓時的條件要求，不得擅自變更。對城市更新項目重新組織國有建設用地使用權出讓的，可以重新設定出讓年限。可采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應產業用地，并允許根據需要予以續期，包括續期在內的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項目中不能單獨利用的邊角地等零星用地，確實無法按宗地單獨供地的，涉及經營性用途的土地可以協議出讓方式辦理供地手續。鼓勵利用存量土地房屋轉型發展文化創意、健康養老、科技創新等政府扶持產業和各類公共服務設施，5年內可暫不改變權利類型及土地使用性質。5年期滿或涉及轉讓的，在符合規劃的前提下，可按照新用途、新權利類型和市場價，以協議出讓方式完善用地和產權手續。（責任單位：省自然資源廳） 

13.加強產權保障。協商產權登記，城市更新片區（單元）需要改變土地權屬和房屋所有權的，實施主體可以采用產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商，依法通過征收、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等方式取得，并依法依規辦理不動產登記。統一產權主體，項目用地范圍內現狀土地、房屋涉及多個權屬人的，在取得相關不動產權利人書面同意意見后，委托城市更新實施主體行使不動產權利，實施城市更新改造。（責任單位：省自然資源廳）

四、拓寬融資渠道

14.引入多元社會資本。支持社會資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對可經營、可出售、可出租的更新項目或資產，通過資產證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產權所屬單位或居民出資自主進行更新改造，共享更新收益。對單一地塊、項目無法實現資金平衡的，發展跨區域平衡、多項目捆綁平衡、近期遠期平衡、建設運營平衡等模式，合理搭配，統籌更新片區內資源配置和產出效益。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省財政廳）

15.加大金融支持力度。鼓勵各地政府主導、省屬企業、屬地國有企業牽頭發起，吸納銀行、非銀金融機構及民間等社會資本，采用母子基金架構設立城市更新基金、鼓勵各地依法發行企業債券、爭取專項貸款，鼓勵符合條件的項目申報發行地方政府債券、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設資金。鼓勵政策性、商業性銀行主動對接，開發與項目特點相配套的中長期、價格優惠的金融產品和服務，優化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵加大金融支持租賃住房開發建設、團體批量購買租賃住房、住房租賃經營力度。開展“政銀企”合作交流活動，推介城市更新項目。（責任單位：省發展改革委、省財政廳、省住房城鄉建設廳、省地方金融監督管理局、人民銀行安徽省分行、國家金融監督管理總局安徽監管局、安徽證監局等）

16.落實相關減免政策。對納入城市更新年度計劃的項目，減免城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金，按規定享受相關財稅扶持等優惠政策。城鎮老舊小區等已建成的項目不屬于城市基礎設施配套費的征收范圍，不得征收城市基礎設施配套費。鼓勵各地市級財政創新城市更新土地出讓金使用方式，加大對公共基礎設施等城市更新項目的投入力度。加強納稅指導，制定清晰明了、具有操作性的城市更新稅收指引，加強針對性培訓。（責任單位：省稅務局、省財政廳、省住房城鄉建設廳等）

17.加強財政資金扶持。積極爭取中央預算內投資支持符合條件的城市更新項目建設。省級相關部門在分配住房和城鎮建設、國土空間治理、環保、文化等涉及城市更新的相關項目資金時，向城市片區更新項目傾斜。各市、縣（市、區）政府根據財力情況，通過直接投資、財政補助、貸款貼息等，對公益性、基礎性城市更新項目予以支持。（責任單位：省財政廳、省生態環境廳、省住房城鄉建設廳、省商務廳、省文化和旅游廳、省地方金融監督管理局等）

五、完善推進機制

18.加強政府領導和部門協作。市、縣（市）人民政府應建立城市更新協調推進機制，統籌、協調全市城市更新工作，并研究、審議城市更新相關重大事項，建立健全更新工作推動、考核獎懲等體制機制。住房城鄉建設管理、自然資源和規劃、經濟信息化、商務等有關部門在各自職責范圍內，協同開展城市更新相關工作。支持各市根據實際推動制定城市更新地方性法規或規章，明晰具體管理層級和程序。（責任單位：省住房城鄉建設廳會同有關部門按職責分工負責指導）

19.強化專家指導。各市建立專家委員會、社區營造（規劃）師制度，發揮專家委員會在城市更新詳細規劃、城市更新工作方案、建設工程設計方案、政策制定等方面的輔助決策作用和社區營造（規劃）師在技術咨詢、方案制定、法律援助、公眾協調溝通等方面的專業支撐作用。（責任單位：省住房城鄉建設廳）

20.引導公眾參與。建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利益相關人以及公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新政策制定、方案編制等環節的知情權、參與權、表達權和監督權。在既有住區更新中，通過整合多方資源，協同社區、居民、企業多元力量，打造共建共治共享的社區幸福共同體，改造前問需于民、改造后問效于民，推動群眾全過程參與更新。（責任單位：省住房城鄉建設廳會同有關部門按職責分工負責指導）

21.加強試點示范。開展省級城市更新試點片區（單元）建設，形成可復制推廣的經驗做法。打造一批在統籌謀劃、設計創新、技術研發、資金籌集、規范管理、長效運行等方面示范性強、效果突出的典型城市更新項目。