繼上周住建部明確樓市政策優化三大方向后，中國人民銀行、國家外匯管理局（以下分別簡稱“央行”“外匯局”）8月1日召開的2023年下半年工作會議指出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。盡管近期政策面對于存量個人房貸利率調整已有諸多表述，但多家國有銀行信貸部門工作人員告訴記者，目前其所在銀行尚未接到明確調整通知，存量個人住房貸款利率仍按此前的約定利率執行。若后續有最新政策通知，將及時進行調整。今年以來，鑒于首套住房貸款利率政策動態調整機制的建立，以及5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調，首套房貸利率與存量房貸利率間的利差持續擴大。特別是對于前幾年買房的人來說，其房貸利率大部分都屬于“高位站崗”。居住在北京的王先生告訴記者，他在2020年8月份購房，9月份辦理的貸款手續。當時貸款利率是由2020年8月份的5年期以上LPR和銀行加點組成，即4.65%+0.55%（55個基點）=5.2%。而從最新的房貸利率來看，貝殼研究院提供的數據顯示，7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，較去年同期分別回落45BP（基點）和25BP。另據中指研究院監測，目前7月份重點城市的首套平均房貸利率，已較2021年高點下調超150個基點，大幅降低了居民購房成本。“盡管目前貸款利率已經隨著LPR的調整降至4.85%，但仍比現在的新增房貸利率高出不少。”王先生說，身邊有和他貸款利率相當的朋友已在今年年初選擇了提前還款，他則期待存量房貸利率能調降。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，“我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。這讓與王先生有相似情況的貸款人有了“盼頭”。而相較于“支持和鼓勵”的措辭，前述8月1日的會議使用了“指導”和“有序調整”，讓市場普遍理解成釋放出存量個人房貸利率將啟動下調的信號。事實上，降低存量房貸利率并非沒有先例。早在2008年10月份，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，同時將最低首付款比例調整為20%。彼時由于“轉按揭”正盛行，因此銀行為爭奪客戶普遍都選擇給予存量按揭貸款利率七折優惠。“此項政策對扭轉當時樓市下滑勢頭起到了關鍵作用。”東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，未來無論是通過變更合同約定，還是貸款置換，下調存量個人房貸利率不存在實質性障礙，完全可以在政策引導下有序進行，如針對不同存量個人房貸利率設置差異化的折扣比例或降點幅度等。王青預計，存量房貸利率下調有望在三季度啟動。目前最大的不確定性是利率下調幅度，總體上有可能在0.5個百分點至1.0個百分點左右。仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟在接受記者采訪時表示，調整存量個人房貸利率，可以降低居民購房成本和利息負擔，更好滿足剛性和改善性住房需求，助力房地產市場平穩健康發展，可以減少存量房貸與新增房貸利差驅動下的提前還貸現象和違規轉貸行為。年初以來，雖然房地產市場政策優化的節奏與力度不斷加碼，但上半年“先揚后抑”的走勢似乎顯示出當前樓市復蘇動能不足。從7月份房地產市場表現來看，據中指研究院統計，當月新建商品住宅成交面積環比下降22%，同比下降約27%，處在2016年以來同期最低水平。從結構上看，7月份，一線、二線城市、三四線城市商品住宅成交面積同環比均下降，同比分別下降2.4%、29.4%、28.5%，環比來看，一線城市成交規模環比下降9.8%，二線代表城市環比下降29.9%，三四線代表城市下降11.8%。房產中介對此感受頗深。北京地區的一家房產中介工作人員對記者直言，從4月份開始，北京地區的二手房成交情況就不太好，掛牌價也在持續下降，降幅少則5%，多則10%甚至更多。面對持續處于調整期的房地產市場，7月份以來，樓市優化政策力度更大、更超預期。7月24日，中共中央政治局召開會議明確指出“適時調整優化房地產政策”，隨后，住建部表示，要進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。疊加此次央行提到的指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，以上措施無不直指當前抑制住房消費的核心方面。上述房產中介告訴記者，從住建部表態個人住房貸款“認房不認貸”后，幾乎每天都有人咨詢。“目前我行執行的二套房貸利率為5.25%，如果此后‘認房不認貸’政策能在北京正式落地，那么，購房者將會以目前4.25%的首套房貸款利率進行貸款，大大降低購房成本。”昨日，某家國有大型銀行的一位信貸經理告訴記者，當然，這只是目前的貸款利率。隨著此次央行再次提到繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，預計后續貸款利率還會繼續下調。某房企相關人士對記者表示，隨著房地產政策的優化調整，預計接下來購房首付、房貸利率方面也會有利好政策出臺，尤其是存量個人房貸利率，或有實質性下降。隨著后續住房消費的回暖，這將進一步暢通房地產交易鏈條，最終實現房地產市場良性循環。中指研究院指數事業部總經理曹晶晶在接受記者采訪時表示，隨著近期中央、相關監管部門以及地方對房地產市場的密集表態和發聲，預計各地方的因城施策將加快落地，政策調整也將圍繞降門檻、降成本展開。
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